전세계약서 확정일자 및 확정일자효력

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다. 

부동산의 전세계약서를 작성한 후 보증금을 지키는 방법은 전세권설정 또는 전세보증보험에 가입하거나 가장 편리한 방법으로 전세계약서 확정일자 를 받아 놓는 방법이 있습니다.

여기서는 확정일자 받는법 에 대해 살펴보겠습니다. 

전세계약 임차인이 대항력을 얻어 우선변제권을 확보하려면 ① 주택의 인도(점유) ② 주민등록(전입신고) ③ 확정일자 이 세가지 요건을 충족하여야하고, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 확정일자효력 이 유지됩니다.

전세계약서 확정일자란 전월세계약서가 해당 날짜에 존재하고 있었음을 증명하기 위한 것으로 ① 지방법원 및 그 지원과 등기소 ② 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터와 ③ 공증인법에 따른 공증인에 문서를 제시하면 공증기관은 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고 그 문서상에 '확정일자' 도장을 찍어줍니다. 

※ 등기소 및 공증인은 전국 어느 곳이나 가능하지만, 읍·면·동사무소는 주택 소재지 관할지역에서만 가능합니다.

따라서 확정일자는 법원, 등기소, 주민센터, 공증사무소 등에서 주택임대차계약의 체결 날짜를 확인하기 위해 계약서에 도장을 찍어 준 법률상의 날짜를 의미한다. 

전세계약서 확정일자 신청은 임대차계약의 당사자가 아니더라도 주택임대차계약증서 원본 및 신분증명서 소지자는 누구나 신청 가능합니다.

※ 임대차계약서는 원본이어야하며 복사본을 들고 방문하여도 확정일자를 부여받을 수 없습니다. 임대차계약사실확인원등 계약서는 아니지만 임대차사실을 확인할 수 있는 서류도 확정일자 부여의 대상이 될 수 없습니다.

확정일자 수수료는 600원이며 우편접수나 팩스등을 이용한 모사전송등의 방법으로는 접수할 수는 없습니다.

본인 및 대리 방문신청이 불가능한 경우는 대법원인터넷등기소를 이용하여 인터넷상으로 접수를 하여야하며 이 경우 수수료는 500원입니다.

확정일자 부여 후에는 이를 정정할 법적 근거가 없으므로 정정할 수 없는 것이 원칙입니다. 보통 계약서 작성상의 실수, 오기 등을 나중에 발견하였을 때 재방문하여 정정을 요청하시는 경우가 이런 경우일 텐데요. 

어디서는 해주더라, 우기니까 해주더라, 담당공무원이 융통성이 있네없네의 문제가 아니라 전산적으로 법적 근거가 없는 정정의 흔적이 남아버리면 정작 필요한 순간에 확정일자효력에 대한 법적인 분쟁이 생길 수 있고 그 피해는 결국 임차인의 몫이 될 수도 있으니 신중하셔야합니다.

또한 이미 확정일자를 부여받은 임대차계약증서에 새로운 확정일자를 부여할 수 없는 것이 원칙이지만 계약내용 변경 등 예외적인 경우에는 인정된다고 하니 계약서를 재작성하였다면 확정일자를 다시 부여받을 수는 있습니다.

이경웅에도 임대차계약에 관해 이해관계인이 임대인과 임차인뿐만 아니라 제3자(은행, 보증기금등)가 개입된 경우 확정일자부여날짜와 선순위후순위관계가 매우 중요한 경우가 많기때문에 재부여도 신중하셔야합니다.

확정일자를 규율하고 있는 주택임대차보호법상의 대항력은 주민등록을 전제로 하기때문에 주민등록이 불가능한 경우, 즉 법인이 임차인인 경우 확정일자부여를 신청할 수 없는 것이 원칙이지만 특별히 법인중 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 또는 중소기업기본법 제2조에 해당하는 중소기업인 법인이 임차이인인 경우에는 예외적으로 주택임대차보호법이 적용되어 확정일자 신청이 가능합니다.

다만 주택임대차보호법의 보호 대상인 중소기업 법인에 해당하는지에 관하여 확정일자부여기관에서는 별도의 심사 없이 확정일자를 부여하기때문에 해당 중소기업 법인은 중소기업기본법 제2조에 해당하는 중소기업이라는 점과 직원용 주택이라는 점에 대한 입증서류를 확보 및 보관이 필요합니다.

전세계약서 확정일자 인터넷 신청은 대법원인터넷등기소를 통해 방문없이 직접 부여받을 수도 있습니다.

또한 참고로 거주이외의 목적으로 한 임대차는(예를 들어 편의점을 운영하기 위해 계약한 상가임대차)는 등기소, 동사무소가 아닌 세무소에 문의를 해보시기 바랍니다.